LIBOR, nekada najvažniji broj na finansijskim tržištima, nestat će iz istorije nakon juna 2023. i više se neće koristiti za procjenu kredita.

Počevši od 2022. godine, mnogi zajmovi hipotekarnih zajmodavaca s podesivom stopom vezani su za indeks – SOFR.

Kako SOFR utiče na promjenjive kamatne stope?Zašto bi se SOFR trebao koristiti umjesto LIBOR-a?

U ovom članku ćemo objasniti šta je tačno SOFR i koja su glavna područja zabrinutosti prilikom izračunavanja prilagodljivih kamatnih stopa.

 

Hipotekarni krediti s podesivom kamatnom stopom (ARM)

S obzirom na trenutne visoke kamatne stope, mnogi se ljudi odlučuju za kredite s podesivom stopom, također poznate kao ARM (Hipoteke s podesivom stopom).

Izraz „podesiva“ znači da se kamatna stopa mijenja tokom godina otplate kredita: fiksna kamatna stopa se dogovara za prvih nekoliko godina, dok se kamatna stopa za preostale godine prilagođava u redovnim intervalima (obično svakih šest mjeseci ili godinu dana).

Na primjer, 5/1 ARM znači da je kamatna stopa fiksna za prvih 5 godina otplate i da se mijenja svake godine nakon toga.

Tokom fluktuirajuće faze, međutim, prilagođavanje kamatne stope je takođe ograničeno (caps), npr. 5/1 ARM obično prati trocifreni broj 2/1/5.

·2 se odnosi na početno ograničenje za usklađivanje kamate (početno ograničenje prilagođavanja).Ako je vaša početna kamatna stopa za prvih 5 godina 6%, limit u šestoj godini ne može biti veći od 6% + 2% = 8%.

·1 se odnosi na gornju granicu za svako prilagođavanje kamatne stope osim prve (kapa za naknadna prilagođavanja), odnosno maksimalno 1% za svako prilagođavanje kamatne stope počevši od 7. godine.

·5 se odnosi na gornju granicu prilagođavanja kamatne stope tokom cijelog trajanja kredita (cap doživotnog usklađivanja), odnosno kamatna stopa ne smije biti veća od 6% + 5% = 11% na 30 godina.

Budući da su proračuni ARM-a komplikovani, zajmoprimci koji nisu upoznati sa ARM-om često imaju tendenciju da upadnu u rupu!Stoga je veoma važno da zajmoprimci razumiju kako izračunati varijabilnu kamatnu stopu.

 

Koje su glavne oblasti SOFR-a koje izazivaju zabrinutost prilikom izračunavanja promjenjive stope?

Za 5/1 ARM, fiksna kamatna stopa za prvih 5 godina naziva se početna, a kamatna stopa koja počinje od 6. godine je potpuno indeksirana kamatna stopa, koja se izračunava indeksom + marža, gdje je marža fiksna i indeks je općenito 30-dnevni prosjek SOFR.

Uz maržu od 3% i trenutni 30-dnevni prosjek SOFR-a je 4,06%, kamatna stopa u 6. godini bila bi 7,06%.

Šta je zapravo ovaj SOFR indeks?Počnimo s time kako nastaju krediti s prilagodljivom kamatnom stopom.

U Londonu 1960-ih, kada je inflacija vrtoglavo rasla, nijedna banka nije bila voljna da daje dugoročne kredite po fiksnim stopama jer su bile usred rastuće inflacije i postojao je značajan rizik povećanja kamatnih stopa.

Da bi riješile ovaj problem, banke su kreirale kredite s prilagodljivom kamatnom stopom (ARM).

Na svaki datum ponovnog postavljanja, pojedinačni članovi sindikata agregiraju svoje odgovarajuće troškove pozajmljivanja kao referencu za resetnu stopu, prilagođavajući naplaćenu kamatnu stopu tako da odražava trošak sredstava.

A referenca za ovu stopu ponovnog postavljanja je LIBOR (London Interbank Offered Rate), za koju često čujete – indeks koji se više puta spominjao u prošlosti prilikom izračunavanja prilagodljivih kamatnih stopa.

Sve do 2008. godine, tokom finansijske krize, neke banke nisu bile voljne da navode više kamatne stope na kredite kako bi prikrile sopstvenu krizu finansiranja.

Ovo je razotkrilo glavne slabosti LIBOR-a: LIBOR je bio široko kritiziran zbog toga što nema stvarnu transakcijsku osnovu i što se njime lako manipuliše.Od tada je potražnja za zaduživanjem između banaka naglo opala.

Kao odgovor na rizik od nestanka LIBOR-a, Federalne rezerve su 2014. godine formirale Komitet za alternativne referentne stope (ARRC) kako bi pronašle novu referentnu stopu koja bi zamijenila LIBOR.

Nakon tri godine rada, ARRC je zvanično odabrao stopu osiguranog prekonoćnog finansiranja (SOFR) kao zamjensku stopu u junu 2017.

Budući da je SOFR zasnovan na prekonoćnoj stopi na repo tržištu podržanom trezorom, kreditni rizik gotovo da nema;a izračunava se na osnovu transakcijske cijene, što otežava manipulaciju;pored toga, SOFR je tip kojim se najviše trguje na tržištu novca, što najbolje odražava nivo kamatnih stopa na tržištu finansiranja.

Stoga će se od 2022. godine SOFR koristiti kao standard za određivanje cijena većine kredita s promjenjivom kamatnom stopom.

 

Koje su prednosti hipotekarnog kredita s podesivom stopom?

Federalne rezerve su trenutno u ciklusu povećanja kamatnih stopa i 30-godišnje fiksne hipotekarne stope su na visokom nivou.

Međutim, ako inflacija značajno opadne, Federalne rezerve će ući u ciklus smanjenja kamatnih stopa i stope na hipoteke će se vratiti na normalne nivoe.

Ako se tržišne kamatne stope smanje u budućnosti, zajmoprimci mogu efikasno smanjiti troškove otplate i imati koristi od nižih kamatnih stopa bez potrebe za refinansiranjem odabirom zajma s podesivom stopom.

Osim toga, zajmovi s prilagodljivom kamatnom stopom također obično imaju niže kamatne stope tokom perioda obaveze od ostalih kredita na fiksni rok i relativno niže mjesečne otplate unaprijed.

Dakle, u trenutnoj situaciji, kredit sa varijabilnom kamatnom stopom bi bio dobar izbor.