LIBOR, nekada najvažniji broj na finansijskim tržištima, nestat će iz historije nakon juna 2023. godine i više se neće koristiti za određivanje cijene kredita.

Počevši od 2022. godine, krediti s promjenjivom kamatnom stopom mnogih hipotekarnih zajmodavaca vezani su za indeks – SOFR.

Kako SOFR utiče na promjenjive kamatne stope na kredite? Zašto bi se SOFR trebao koristiti umjesto LIBOR-a?

U ovom članku ćemo objasniti šta je tačno SOFR i koja su glavna područja zabrinutosti prilikom izračunavanja promjenjivih kamatnih stopa.

 

Hipotekarni krediti s promjenjivom kamatnom stopom (ARM)

S obzirom na trenutno visoke kamatne stope, mnogi ljudi se odlučuju za kredite s promjenjivom kamatnom stopom, poznate i kao ARM (Adjustable-Rate Mortgages - hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom).

Termin „promjenjiva“ znači da se kamatna stopa mijenja tokom godina otplate kredita: Fiksna kamatna stopa se dogovara za prvih nekoliko godina, dok se kamatna stopa za preostale godine prilagođava u redovnim intervalima (obično svakih šest mjeseci ili godinu dana).

Na primjer, 5/1 ARM znači da je kamatna stopa fiksna za prvih 5 godina otplate i mijenja se svake godine nakon toga.

Međutim, tokom faze fluktuirajućeg kursa, prilagođavanje kamatne stope je također ograničeno (caps), npr. 5/1 ARM je obično praćeno trocifrenim brojem 2/1/5.

·Broj 2 se odnosi na početni limit za prilagođavanje kamate (početni limit prilagođavanja). Ako je vaša početna kamatna stopa za prvih 5 godina 6%, limit u šestoj godini ne može biti veći od 6% + 2% = 8%.

·Broj 1 se odnosi na gornju granicu za svako prilagođavanje kamatne stope osim prvog (gornja granica za naknadna prilagođavanja), tj. maksimalno 1% za svako prilagođavanje kamatne stope počevši od 7. godine.

·Broj 5 se odnosi na gornju granicu za prilagođavanje kamatne stope tokom cijelog roka otplate kredita (lifetime adjustment cap), tj. kamatna stopa ne smije prelaziti 6% + 5% = 11% tokom 30 godina.

Budući da su proračuni ARM-a složeni, zajmoprimci koji nisu upoznati s ARM-ovima često upadaju u probleme! Stoga je vrlo važno da zajmoprimci razumiju kako izračunati varijabilnu kamatnu stopu.

 

Koje su glavne oblasti zabrinutosti u SOFR-u prilikom izračunavanja promjenjive kamatne stope?

Za 5/1 ARM, fiksna kamatna stopa za prvih 5 godina naziva se početna stopa, a kamatna stopa koja počinje u 6. godini je potpuno indeksirana kamatna stopa, koja se izračunava kao indeks + marža, gdje je marža fiksna, a indeks je uglavnom 30-dnevni prosječni SOFR.

Sa maržom od 3% i trenutnim 30-dnevnim prosječnim SOFR-om od 4,06%, kamatna stopa u šestoj godini bi iznosila 7,06%.

Šta je tačno ovaj SOFR indeks? Počnimo s tim kako nastaju krediti s promjenjivom kamatnom stopom.

U Londonu 1960-ih, kada je inflacija vrtoglavo rasla, nijedna banka nije bila spremna davati dugoročne kredite po fiksnim kamatnim stopama jer su se nalazile usred rastuće inflacije i postojao je značajan rizik od rasta kamatnih stopa.

Da bi riješile ovaj problem, banke su kreirale kredite s promjenjivom kamatnom stopom (ARM).

Na svaki datum resetiranja, pojedinačni članovi sindikata agregiraju svoje troškove zaduživanja kao referencu za resetiranje kamatne stope, prilagođavajući naplaćenu kamatnu stopu kako bi odražavala trošak sredstava.

A referenca za ovu resetiranu kamatnu stopu je LIBOR (Londonska međubankarska ponuđena kamatna stopa), o kojoj često čujete – indeks koji se u prošlosti više puta koristio prilikom izračunavanja promjenjivih kamatnih stopa.

Do 2008. godine, tokom finansijske krize, neke banke nisu bile voljne da ponude više kamatne stope na kredite kako bi prikrile vlastitu krizu finansiranja.

Ovo je otkrilo glavne slabosti LIBOR-a: LIBOR je bio široko kritikovan zbog toga što nema stvarnu transakcijsku osnovu i što se njime lako manipuliše. Od tada je potražnja za zaduživanjem između banaka naglo pala.

Kao odgovor na rizik od nestanka LIBOR-a, Federalne rezerve su 2014. godine formirale Odbor za alternativne referentne stope (ARRC) kako bi pronašle novu referentnu stopu koja bi zamijenila LIBOR.

Nakon tri godine rada, ARRC je zvanično odabrao Osiguranu kamatnu stopu preko noći (SOFR) kao zamjensku kamatnu stopu u junu 2017.

Budući da se SOFR zasniva na prekonoćnoj kamatnoj stopi na tržištu repo ugovora podržanih od strane trezora, gotovo da ne postoji kreditni rizik; i izračunava se korištenjem transakcijske cijene, što otežava manipulaciju; osim toga, SOFR je najtrgovanija vrsta na tržištu novca, koja najbolje može odraziti nivo kamatnih stopa na tržištu finansiranja.

Stoga će se, počevši od 2022. godine, SOFR koristiti kao standard za određivanje cijena većine kredita s promjenjivom kamatnom stopom.

 

Koje su prednosti hipotekarnog kredita s promjenjivom kamatnom stopom?

Federalne rezerve su trenutno u ciklusu povećanja kamatnih stopa, a fiksne kamatne stope na hipoteke s rokom od 30 godina su na visokim nivoima.

Međutim, ako inflacija značajno padne, Federalne rezerve će ući u ciklus smanjenja kamatnih stopa i hipotekarne stope će se vratiti na normalne nivoe.

Ako tržišne kamatne stope padnu u budućnosti, zajmoprimci mogu efikasno smanjiti troškove otplate i imati koristi od nižih kamatnih stopa bez potrebe za refinanciranjem odabirom kredita s promjenjivom kamatnom stopom.

Osim toga, krediti s promjenjivom kamatnom stopom obično imaju niže kamatne stope tokom perioda obaveze u odnosu na druge kredite s fiksnim rokom otplate i relativno niže mjesečne uplate unaprijed.

Dakle, u trenutnoj situaciji, kredit s promjenjivom kamatnom stopom bio bi dobar izbor.