Kako CES krediti koriste DSCR za finansiranje investicionih nekretnina

Za investitore u nekretnine, zajam zatvorenog tipa (CES) nudi jedinstven način finansiranja nekretnina koje nisu u vlasništvu, bez oslanjanja na lični prihod. Korištenjem koeficijenta pokrića duga (DSCR) da bi se kvalifikovali, ovi krediti zasnovani na prihodima od nekretnina fokusiraju se na novčani tok od najma, što ih čini idealnim za skaliranje portfelja. Istražimo kako CES krediti funkcionišu za kreditiranje zasnovano na novčanom toku i zašto su oni prekretnica.

CES kredit je druga hipoteka s fiksnim rokom koja ne dozvoljava dodatna povlačenja, često se koristi uz primarni kredit za kredite za nekretnine koje nisu u vlasništvu stanara. Za razliku od tradicionalnih drugih hipoteka, koje mogu zahtijevati dokaz o ličnim prihodima, drugi kredit zatvorenog tipa za investicione nekretnine koristi DSCR za procjenu podobnosti. Koeficijent pokrića duga mjeri godišnji prihod od najma nekretnine u odnosu na njene dužničke obaveze, uključujući i prvu i drugu hipoteku (glavnicu, kamate, poreze, osiguranje i naknade HOA). DSCR od 1,0 ili više ukazuje na to da prihod nekretnine pokriva njene dugove, pri čemu zajmodavci obično preferiraju 1,25 za kreditiranje zasnovano na novčanom toku.

Ovaj pristup bez provjere ličnih prihoda je glavna prednost. Investitorima ne trebaju W-2 obrasci ili porezne prijave; umjesto toga, zajmodavci procjenjuju potencijal nekretnine za iznajmljivanje, što CES kredite čini dostupnim osobama sa složenim finansijama. Dostupni su i za strane državljane, što omogućava međunarodnim investitorima da iskoriste nekretnine u SAD-u bez lokalnih evidencija o prihodima. Na primjer, strani državljanin mogao bi osigurati CES kredit za nekretninu za iznajmljivanje koja generira 4.000 dolara mjesečno sa DSCR-om od 1,3, zaobilazeći prepreke u pogledu ličnih prihoda.

Strukture "piggyback" kredita povećavaju fleksibilnost. Zatvoreni drugi kredit može pokriti akontaciju ili renoviranje, uparen s prvom hipotekom kako bi se smanjili početni troškovi. Zamislite investitora koji cilja na nekretninu za iznajmljivanje od 500.000 dolara: prva hipoteka pokriva 75% (375.000 dolara), a CES kredit finansira preostalih 20% (100.000 dolara), ostavljajući samo 5% gotovinskog depozita. Ovaj pRezervalikvidnost za daljnja ulaganja.

Međutim, CES krediti zasnovani na DSCR-u dolaze s ograničenjima. Kamatne stope na druge hipoteke često su više, a kombinirani omjer kredita i vrijednosti (CLTV) može iznositi najviše 75-85%. Slobodni prostori ili promjene na tržištu također mogu utjecati na kredite zasnovane na prihodima od nekretnina, tako da investitori moraju osigurati snažnu potražnju za najmom. Uprkos ovim faktorima, krediti za one koji nisu u vlasništvu stanara, poput CES kredita, nude neusporedive mogućnosti za rast portfelja, posebno bez provjere ličnih prihoda i opcija za strane državljane koje potiču dostupnost.